「リースバック」なら不動産を売却しても住み続けられる!その仕組みとは?

2022-04-19

「リースバック」なら不動産を売却しても住み続けられる!その仕組みとは?

この記事のハイライト
●リースバックは、不動産売却後に賃貸借契約を結んで住み続ける売却方法
●買主は不動産会社であるため、売却金を早く一括で受け取れる
●リースバックとリバースモーゲージは、資金を得る仕組みや制限などさまざまな違いがある

「まとまったお金が必要になった」「住宅ローンの返済が苦しい」など、不動産の売却を考える理由はさまざまです。
しかし、やむを得ない事情とはいえ、できれば住み慣れた家から離れたくないという方が多いでしょう。
そのような場合、「リースバック」をご検討されてはいかがでしょうか。
そこで今回は、「リースバック」とはなにか、またメリット・デメリットについて解説します。
混同されやすい「リバースモーゲージ」との違いもお伝えしますので、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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売却後も不動産に住み続けられるリースバックとは?

売却後も不動産に住み続けられるリースバックとは?

不動産売却は、売却活動をおこなって見つけた買主と売買契約を結んだら、決められた日までに引っ越しを終わらせて買主に引き渡すのが通常の流れです。
今回ご紹介するリースバックとは、「売却後もそのまま不動産に住み続けられる」という売却方法です。
どういうことなのか、その仕組みについてご説明していきましょう。

リースバックの仕組みとは?

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスのことです。
不動産会社に自宅を売却して売却金を受け取ったのち、その不動産会社と賃貸借契約を結んで家賃を支払うことで、そのまま住み続けられる仕組みになっています。
具体的には次のような流れで手続きを進めます。
不動産の査定を依頼する
まずは不動産がどれくらいの金額で売却できるのかを知るために、リースバックをおこなっている不動産会社に査定を依頼します。
大まかな金額が知りたい場合は「机上査定」、売却することが決まっていて現実的な金額が知りたい場合は「訪問査定」を依頼すると良いでしょう。
弊社では、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
不動産を売却して現金化する
査定価格に納得したうえで、不動産会社と売買契約を結んで売却します。
このとき、不動産の所有権は不動産会社に移り、売却金は2週間から1か月ほどで一括入金されます。
不動産会社と賃貸借契約を結んで住み続ける
売却後は、不動産会社を貸主とした賃貸借契約を結び、毎月の家賃を支払って住み続けることができます。
このときの賃貸借契約は、契約期間の満了によって賃貸借関係が確定的に終了する「定期借家契約」である場合が多いです。
このように、「不動産売却」と「賃貸借契約の締結」をおこなうことで、売却後も住み続けられるという仕組みになっているのです。

将来は3つの選択肢がある

先ほどもお伝えしましたが、リースバックでの賃貸借契約は、定期借家契約である場合が多いです。
定期借家契約は、一般的な賃貸物件と同様、契約期間が2年のケースが多いため、契約期間が満了したあとは「更新」「引っ越し」「買い戻し」の3つのなかから売主が選びます。
そのため、将来買い戻しを希望する場合は、売却時に「再売買予約権」を付けて売買契約を結ぶ必要があることを頭に入れておきましょう。

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リースバックで不動産を売却するメリット・デメリット

リースバックで不動産を売却するメリット・デメリット

続いて、リースバックのメリット・デメリットをお伝えしましょう。

リースバックで不動産を売却するメリット

売却後も住み続けられる
ここまでお伝えしてきたように、売却して現金を得たあとも、住み慣れた家に住み続けられる点がリースバックの大きなメリットです。
新居を購入するための住宅ローンを組む必要がなく、引っ越しの手間や費用もかかりません。
売却金を早く一括で受け取れる
リースバックの場合、買主は不動産会社です。
売却活動をおこなって買主を探す必要がなく、査定価格に納得すればすぐに現金化できます。
売却したことを周囲に知られない
不動産を売却しても生活環境が変わらないため、周囲に知られる心配がありません。
「子どもを転校させたくない」といったご家庭にもおすすめです。
固定資産税の支払いがなくなる
不動産を所有していると、固定資産税がかかります。
リースバックの場合、所有者は不動産会社になるため、納税する必要がなくなります。
契約によっては買い戻しが可能
「再売買予約権」付きで契約できる場合には、将来不動産を買い戻すことが可能です。
このように、リースバックで不動産を売却すると、多くのメリットが得られます。
しかし、次のようにデメリットもあるため、両方を知って納得したうえで検討しましょう。

リースバックで生じるデメリット

売却金額が相場より安くなる
リースバックで不動産売却をおこなう場合、売却金額が相場よりも安くなるのが一般的です。
相場の6割から9割程度の金額になると考えておきましょう。
家賃を支払わなければならない
自宅に住み続けることができるとはいえ、賃貸借契約を結ぶ必要があるため家賃が発生します。
自宅の名義が変わる
売買契約を結んだ時点で不動産の所有者は不動産会社に移るため、将来お子さんに相続させたいという方にとってはデメリットになるでしょう。

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リースバックでの不動産売却と「リバースモーゲージ」との違い

リースバックでの不動産売却と「リバースモーゲージ」との違い

それでは最後に、リースバックと混同されやすい「リバースモーゲージ」との違いについてご説明します。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして老後の生活資金を借り入れる、シニア向けのローン商品です。
自宅に住みながら毎月利息のみを支払い、契約者が亡くなったあとに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。
住みながら資金を得るという点が似ているため、リースバックと混同される方がいらっしゃいますが、資金を得る仕組みや制限など、さまざまな違いがあります。
具体的な違いをいくつかお伝えしましょう。

対象物件

リースバックは、一戸建て・マンション・事務所・店舗・工場など不動産全般で利用できるのに対し、リバースモーゲージは土地付きの建物のみが対象です。

年齢制限

リースバックには年齢制限がありません。
一方、リバースモーゲージはシニア向けのローンであるため、55歳以上や60歳以上といった年齢制限が設定されています。

使用用途

リースバックで得た資金の使用用途に制限はなく、自由に使うことができます。
しかしリバースモーゲージは、老後の生活資金や老人ホームの入居一時金、バリアフリーにリフォームするための費用など、資金用途が限定されます。

所有権

リースバックは、売買契約を結んだ不動産会社に所有権が移りますが、契約によっては将来買い戻せる可能性があります。
リバースモーゲージは所有権が移ることはありませんが、契約者が亡くなったあとは売却して借入金を返済することになります。
このような違いをふまえると、リバースモーゲージは年齢や使用用途に制限があるため、「老後の資金に不安がある」「自宅を残す必要がない」という高齢の方向けです。
一方リースバックは、あらゆる年齢層の方が利用できるため「引っ越しはしたくないけれど一時的にまとまったお金が必要」「将来買い戻したい」といった方におすすめです。

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まとめ

リースバックは、不動産の売却金を得たあと、家賃を支払うことでそのまま住み続けられるという売却方法です。
年齢や使用用途に制限がないため、「まとまった資金を調達したいが、住み慣れた家を離れたくない」という方は、リースバックをご検討されてはいかがでしょうか。
株式会社ミライズは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県で不動産売買のサポートをおこなっております。
「買取を検討したい」「リースバックについてもっと知りたい」といったご相談も経験豊富なスタッフが承りますので、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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