相続した不動産を売却する際の流れは?注意点や相続登記について解説

2022-06-21

相続した不動産を売却する際の流れは?注意点や相続登記について解説

この記事のハイライト
●相続後の不動産売却は、死亡届を提出し、遺言書の有無を確認することから始まる
●相続した不動産を売却するためには、相続人全員の合意が必要となる
●相続登記をしなければ、相続人が不動産を売却することはできない

「相続した不動産を売却するにはどうすれば良いのだろう」や「相続後に不動産を売却する流れがわからない」など、お悩みの方は多いようです。
相続した不動産を売却するためには、被相続人の死亡後から複数の手続きを順番におこなう必要があります。
この記事では、相続した不動産を売却するまでの流れと注意点、相続登記についてご説明いたします。
東京や神奈川、千葉、埼玉で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却する流れ

相続財産に不動産が含まれていた場合は、売却することで分割しにくく管理の手間もかかる不動産を現金化できます。
そのため、相続した不動産を売却したいとお考えの方は多いですが、売却するまでには複数の手続きが必要です。
相続した不動産を売却するまでの流れは以下のとおりです。

  • 死亡届の提出
  • 遺言書の有無を確認
  • 被相続人の戸籍謄本の取得
  • 相続人・相続財産の確定
  • 遺産分割協議
  • 相続登記
  • 相続した不動産の売却
  • 売却利益の分割

流れ1:死亡届の提出から相続人・相続財産の確定まで

まずは被相続人の死後7日以内に死亡届を役所に提出し、遺言書の有無を確認しましょう。
また、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本の取得が必要です。
転籍を繰り返していた場合はこの取得だけでも時間がかかることも多いため、なるべく早くから取得するようにしましょう。
被相続人の戸籍謄本をすべて確認することで、法定相続人が誰かわかるようになります。
同時に、遺された財産にはどのようなものがあるのかも探しておきましょう。
相続財産には不動産や現金などのプラスのものだけでなく、借金などのマイナスのものも含まれます。
もしマイナスの財産のほうが多く相続放棄を希望する場合は、被相続人の死亡を知ってから3か月以内に手続きをする必要があります。
相続放棄の判断には相続財産の価値を把握しておく必要があるため、早めに不動産会社に査定を依頼しましょう。

流れ2:遺産分割協議

遺言書の内容で分割しない場合、相続財産をどのように分割するかについて遺産分割協議により相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成します。
相続人が遠方にいるなど、全員に連絡を取るだけでも時間と手間がかかることがありますが、全員の合意が必要です。
不動産を売却する場合は、どのように売却して、その後の分配をどうするかまで、細かく話し合うと良いでしょう。

流れ3:相続登記から利益の分割まで

不動産を売却することが決まったら、早めに相続登記をおこない、不動産会社に売却を依頼します。
不動産会社が不動産を直接買い取る「買取」の場合、相続人が決定しなければいけないことも少なく、不動産を早く現金化することができます。
不動産の売却後は遺産分割協議書に記載されているとおりに、相続人に利益を分割します。

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相続した不動産を売却するときの注意点

相続した不動産を売却するときの注意点

相続後に不動産を売却する際に、前もって覚えておきたい注意点が複数あります。
ここではその注意点についてご説明いたします。

注意点1:売却の窓口担当者を決めておく

相続した不動産を売却する場合、相続人全員の共有物として不動産を売却することが多いです。
しかし売却についての手続きや連絡が必要となる度に相続人全員で関わっていると、連絡の行き違いや誤解も生まれやすくなり、トラブルになりかねません。
そのため、遺産分割協議で不動産を売却することが決まったら、同時に売却の窓口担当者も決めておきましょう。
売却の途中で測量などの費用が発生することも多いため、そのような費用を窓口担当者が立て替えるのか、分担する場合はどうするのかまで話し合うことがおすすめです。

注意点2:売却の最低金額を決めておく

遺産分割協議では、売却の最低金額を決めておき、最終的な判断は窓口担当者の判断に任せると良いでしょう。
仲介での売却にした場合、買主から値引き交渉をされることも珍しくありません。
その度に相続人全員で話し合うのは非効率的で、せっかくの売却機会を逃してしまうかもしれません。
そこで、「この価格以上で売却できれば問題ない」という売却の最低金額を決めておくことで、スムーズに売却することが可能になります。

注意点3:相続登記を早めにおこなう

不動産を売却するために必要な相続登記は、なるべく早くおこないましょう。
被相続人の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更することを相続登記と言います。
しかしこの相続登記は義務ではないため、たとえ遅れても罰則はありません(2024年4月1日から義務化)。
しかし、相続開始から5年以上経過してしまうと、相続登記に必要な書類(被相続人の住民票など)の入手が困難になるなど、デメリットが多いです。
相続登記をしない場合はどうなるかは、次章で解説いたします。

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相続後の不動産売却に必要な相続登記とは

相続後の不動産売却に必要な相続登記とは

相続登記とは、相続後に不動産の名義を相続人に書き換える登記のことです。
前述したとおり、相続登記は任意のため、死亡した被相続人の名義のままになっていても法律で罰せられることはありません。
しかし、不動産の登記とは家に例えると表札のようなもののため、実際の所有者と表札に書かれている名前(登記上の名前)が異なると、さまざまな不具合が生じます。
ここでは、相続登記をしなければどのような不利益が生じるかについてご説明いたします。

相続登記をしなければ不動産を処分できない

そもそも不動産登記とは、その不動産の権利関係など、多くの情報を誰にでもわかるようにして、取引を安全かつ円滑に進めるためのものです。
もし相続登記をしない場合、不動産は死亡した被相続人の名義のままになります。
すると、その不動産が相続人(売主)のものであるという主張を第三者にすることが困難になるため、一般的には相続登記がされていない不動産を売却処分することはできません。

相続登記をしなければ不動産を活用できない

相続登記がされていない不動産は、賃貸物件として貸し出すなどの活用も難しくなります。
借り手と賃貸借契約を結ぶ前には、重要事項説明書で登記に関する情報を説明する必要があります。
そこでは貸し手と登記上の所有者の名前が異なるため、借り手は不審に感じるでしょう。
そこで相続登記をしていない理由をその都度説明することになります。
また、このような物件の管理や仲介などを不動産会社に依頼する際、信用性が低いという理由で断られることも考えられます。
不動産を有効に活用するためには信頼性が重要なため、相続登記は必ずおこなったほうが良いでしょう。

相続登記をしなければ不動産を担保にできない

金融機関から融資を受けるためには、担保が必要です。
もし返済が困難になった場合、その担保物を売却するなどすれば融資したお金を回収できるので、金融機関にとっても融資しやすくなります。
しかし相続登記をしていない不動産は、売却できません。
そのため、担保としての役割を果たさず、他に担保がなければ融資を受けることはできないでしょう。

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まとめ

相続した不動産を売却するまでの流れと注意点、相続登記についてご説明いたしました。
相続した不動産を売却するには相続登記など複数の手続きが必要で、複雑に感じることもあるかもしれません。
わたくしども「株式会社ミライズ」は、東京や神奈川、埼玉、千葉で多数の不動産売却の実績がございます。
相続した不動産に関するお悩みは、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。

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