不動産売却に関する注意点!契約の違いや離婚時・相続後について解説

2022-06-21

不動産売却に関する注意点!契約の違いや離婚時・相続後について解説

この記事のハイライト
●不動産会社と契約を結ぶ際は、仲介か買取のいずれかを選ぶ
●離婚で不動産売却をする場合は、不動産の名義や住宅ローン残債に注意をする
●相続した不動産を売却する前には、相続登記をする必要がある

不動産売却では大きなお金が動き、人生においても重要な決断となることが多いため、「前もって注意点を知っておきたい」とお考えではないでしょうか。
不動産売却では「仲介」と「売却」の2種類の方法があり、さらにどのような理由で不動産売却をするかによって、覚えておくべき注意点は異なります。
そこでこの記事では、不動産売却をする際に不動産会社と結ぶ契約について、また、離婚時や相続時に売却するときの注意点をご説明いたします。
東京や神奈川、埼玉、千葉で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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注意しておきたい仲介での不動産売却と買取の契約の違い

注意しておきたい仲介での不動産売却と買取の契約の違い

不動産売却をするためには、まずは不動産会社に査定を依頼し、不動産の価値を把握します。
そのうえで、どのように不動産を売却するかを決める必要があります。
ここでは不動産会社に売却を依頼する際に、注意しておきたい契約の種類についてご説明いたします。

売却には「仲介」と「買取」の2種類の契約がある

不動産売却では、「仲介」と「買取」の2種類の方法があり、それぞれに異なった特徴があります。
仲介では、不動産会社を媒介として一般から買主を探す方法で、買取は、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
それぞれの違いについてご説明いたします。

買主の違い

仲介と買取では、買主が以下のように異なります。

  • 仲介の買主:一般の方
  • 買取の買主:不動産会社

仲介は一般の方が買主となるため、居住用としての用途で購入されることがほとんどです。
また、一般の方が見てひと目で「買いたい」と思わせる魅力のある物件でなければ、売却まで時間がかかることも多いです。
仲介では不動産会社はあくまで買主と売主の間をつなぐ役割となるため、仲介を依頼する場合は不動産会社と「媒介契約」を結びます。
それに対して買取では、不動産会社が買主となります。
不動産会社は買い取った不動産を開発やリノベーションするなどして付加価値を付けて再販します。
その際の売り出し先は個人に限らないため、幅広い物件の買取が可能です。

売却期間の違い

仲介と買取では、一般的に売却にかかる期間が異なります。

  • 仲介の売却期間:3か月から半年以上
  • 買取の売却期間:数日から1か月程度

仲介ではいつ買主が見つかるかわからないため、売却期間が長期化することも珍しくありません。
しかし買取では、不動産会社が査定した金額でそのまま買い取るため、手続きがシンプルで、比較的短い期間で完了します。

売却価格の違い

売却価格においては、仲介のほうが高くなる傾向にあります。

  • 仲介での売却価格:相場と同じ
  • 買取での売却価格:相場より安くなりやすい

仲介での売却は時間と手間がかかる分、相場とほぼ同じ金額での売却が目指せます。
一方、買取ではその後に不動産会社が手を加えて再販することを前提としているため、一般的に相場よりも低い金額になります。
ただし、買取では仲介手数料がかからないなどのメリットもあります。
査定を受けて、最終的にいくらの利益がいつ手に入るかなど、複数の面から2つの契約を比較してみると良いでしょう。

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離婚時の不動産売却における注意点

離婚時の不動産売却における注意点

離婚時には、財産分与をすることがあります。
たとえ婚姻前に購入した家であっても、婚姻後に住宅ローンを支払った分については夫婦の共有財産となり、財産分与の対象となります。
不動産は売却して現金化してから分割する方法が、あとからもトラブルになりにくいと言われています。
売却したあとの現金は半分ずつ分けるのが財産分与の基本です。
ここでは、離婚をきっかけに不動産売却する際の注意点についてご説明いたします。

離婚時の注意点1:名義を確認する

名義人でなければ不動産は売却することができません。
不動産の名義を確認して、売る権利を持っているのは誰かをチェックしてみましょう。
不動産を購入したとき、夫婦のどちらかだけの名義で購入した場合は単独名義です。
2人でお金を出し合って購入した場合は、夫婦の共有名義になっているでしょう。
共有名義の場合、自分の持ち分だけを売却することも理論上は可能です。
しかし不動産の権利の一部だけを購入したい、という方はほぼいないため、一部だけの売却は難しいでしょう。
もし名義人がわからない場合は、売買契約書を見返してみましょう。
買主として記名押印している方が名義人です。
夫婦の共有名義であれば2人分の記載があります。

離婚時の注意点2:住宅ローン残債を確認する

不動産を売却する際には、住宅ローンを完済しなければいけません。
住宅ローン残債よりも現在の家の価値が高い場合は、売却代金で完済できるため、大きな問題はありません。
しかし住宅ローン残債よりも低い金額でしか売却できない場合は、残った住宅ローンを離婚後も支払い続けることになります。
住宅ローン残債と売却金額の関係によって、その後の計画が大きく変わります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の家の価値を知ることが重要です。

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相続後の不動産売却における注意点

相続後の不動産売却における注意点

相続をきかっけとして不動産売却をするためには、基本的には以下の手順を踏むことになります。

  • 遺産分割協議
  • 相続登記をする
  • 不動産を売却して現金を分割する
  • 税金を支払う

ここでは、相続後の不動産売却に関する注意点をご説明いたします。

相続後の注意点1:相続人同士でしっかり話し合う

相続財産は、正式に分割されるまでは相続人全員の共有物として扱われます。
そのため、誰かひとりの判断で勝手に売却することはできません。
不動産を売却する場合は、相続人全員の合意が必要ですが、話し合いが難航することもあります。
相続人だけで話がまとまらないときには、不動産会社や弁護士など、専門家に相談するのもおすすめです。
売却の方針が決まってからも、誰が売却の窓口として手続きをおこなうか、どのように売却するかなど、細かいことも話し合って決めておきましょう。

相続後の注意点2:早めに相続登記をする

対象の不動産を、亡くなった被相続人の名義から相続人の名義に変えることを相続登記と言います。
相続登記をすること自体は義務ではありません(2022年4月1日から義務化)。
しかし、名義人しか不動産を売却することはできないため、相続人が売却するためには相続登記をする必要があります。
忙しいからと、つい相続登記を後回しにしてしまいがちですが、それでは問題が発生する恐れがあります。
相続登記しないうちに相続人が亡くなると、不動産の権利はその子供など、次の方に引き継がれます。
不動産の権利を持つ方がどんどん増えてしまうため、手続きがより複雑になるでしょう。
また、あまり時間が経つと、相続登記に必要な書類の取得も難しくなります。
義務ではないからと後回しにせず、なるべく早く相続登記しておくようにしましょう。

相続後の注意点3:節税を意識する

相続した不動産を売却したあとは、得た利益に応じて譲渡所得税が課せられます。
しかし、売却より前に支払った相続税の額を控除できる「取得費加算の特例」や、条件を満たせば受けられる「相続空家の3,000万円特別控除」などを利用すれば、大きな節税に繋がります。
ただし「取得費加算の特例」は相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却するという期限が定められています。
控除や特例を最大限活用するためにも、相続後はなるべく早く売却するようにしましょう。

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まとめ

不動産売却における注意点を、仲介と買取の契約方法の違いや、離婚時、相続後の3つに分けてご説明しました。
どのような状況の不動産売却であっても、まずは仲介と買取のどちらかを選択することになります。
わたくしども「株式会社ミライズ」では、東京や神奈川、千葉、埼玉で不動産売却をおこなっております。
お客様にとって最適な売却方法をご提案させていただきますので、不動産のお悩みはぜひお気軽にご相談ください。

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