相続をともなう不動産売却で知っておきたい注意点や手続きの流れとは?

2022-07-19

相続をともなう不動産売却で知っておきたい注意点や手続きの流れとは?

この記事のハイライト
●相続により不動産を取得したときは、なるべく早く相続登記するのが注意点
●複数人で一つの不動産を相続したときは、慎重に遺産分割協議を進める必要がある
●相続で取得した物件の不動産売却は、仲介だけでなく買取による売却方法もある

相続をともなう不動産売却は、通常の売却とは異なる注意点があります。
期限が定められている手続きも含まれているため、売却までの手順を把握しておくことも大切です。
そこで相続した不動産を売却するときの注意点や、手続きの流れを確認していきましょう。
東京、神奈川、埼玉、千葉で不動産売却をご検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

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相続人が単独で不動産売却するときの手順と注意点

相続人が単独で不動産売却するときの手順と注意点

不動産を相続する方が単独の場合は、以下のケースが挙げられます。

  • 単独相続:もともと相続人が1人しかいないか、相続放棄などにより1人だけが相続することになったケース
  • 現物分割:相続人は複数いるが、不動産を承継するのは1人だけのケース

この場合、新たな所有者となる相続人に不動産の名義を変更(相続登記)します。
相続登記したのち、通常の手順で不動産売却が可能です。

相続登記の手順

相続登記の手順は、まずは必要な書類をそろえます。
続いて、相続した不動産の所在地を管轄する法務局に以下の書類を提出してください。

  • 所有権移転登記の登記申請書
  • 遺産分割協議書
  • 印鑑証明書
  • 被相続人の死亡の記載がある戸籍(除籍)謄本
  • 被相続人の出生からの除籍・改製原戸籍謄本
  • 被相続人の住民票(除票)の写し
  • 相続人全員の戸籍謄本(抄本)
  • 固定資産評価証明書
  • 相続関係説明図

なお相続人が1人の場合や、遺言書・法定相続分にしたがって遺産分割する場合は、遺産分割協議書は不要です。
そして相続登記の手続きにおける注意点として、さまざまな提出書類が必要になる点が挙げられます。
手続きを円滑に進めるためにも、司法書士へ依頼するのがおすすめです。

相続登記の注意点

相続登記自体は、義務ではない手続きです。
しかし注意点として、相続登記しないまま次の相続が発生すると、相続人の範囲が広がるリスクがあります。
また不動産売却できるのは、登記上の所有者に限られています。
そのため今すぐ不動産売却する予定がなくても、相続登記はなるべく早く済ませておきましょう。
なお2024年4月1日以降は、相続登記が義務化されます。
相続を知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。
時間が経つほど必要書類の準備にも手間がかかるようになるため、注意してください。

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相続人が複数いるときの不動産売却の流れと注意点

相続人が複数いるときの不動産売却の流れと注意点

不動産の相続人が複数人いるときは、単独での相続とは異なる注意点があります。
遺産分割協議など、不動売却前に済ませておかなければならない手続きもあるため、全体の流れを注意点とともに確認していきましょう。

遺産分割協議の流れ

相続人が複数いるときは、どのような方法で遺産を分割するか決めなければなりません。
まずはすべての相続遺産を目録にまとめ、遺言書があればそれに則して分割します。
遺言書がない場合や、遺言書と異なる方法で分割するときは、遺産分割協議をおこないます。
そして話し合いで決まった内容を、遺産分割協議書にまとめてください。
遺産分割協議書の注意点として、以下の内容を記載するようにしましょう。

  • 相続人および相続財産をすべて記載する
  • 相続人全員が署名・押印する
  • 協議が成立した年月日を記載する

遺産分割協議書は、相続登記の手続きでも必要な書面です。
そのため作成にあたっては、司法書士などの専門家に依頼するのがおすすめです。

遺産分割協議の注意点

現金や預貯金は、額面がそのまま相続税評価額になります。
しかし不動産は、相続税評価額と時価は異なります。
そこで遺産分割にあたっては、財産としての価値を正しく把握しなければなりません。
まず土地の場合、相続税路線価を用いて相続税を計算します。
時価の80%が目安になので、不動産売却によって得られる売却金よりは安くなることが多いです。
そして建物の場合は、固定資産税評価額が相続税評価額となります。
固定資産税評価額は築年数が経過しても、評価額はあまり変わりません。
しかし木造一戸建ての市場価値は、築20年を超えるとゼロと見なされ、値段が付かないケースは珍しくありません。
そのため注意点として、固定資産税評価額が時価を上回る可能性も考慮しながら、遺産分割協議を進めていきましょう。

相続登記

遺産分割協議により不動産の相続人が決まったら、前項でご紹介した手順で相続登記をします。
なお複数人で1つの不動産を相続する際は、持分割合を決めて登記する必要があります。
そして不動産売却の際は、登記上の所有者全員の同意が必要です。
なお、相続後速やかに不動産売却する(換価分割する)のであれば、代表者名で単独登記する必要もあります。
このときもトラブル防止のため、換価分割する旨を遺産分割協議書に記載しておきましょう。
遺産分割協議書に記載がないと、売却金を分配する際に贈与税が発生する場合があります。

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相続で不動産売却するときの方法と注意点

相続で不動産売却するときの方法と注意点

相続によって取得した実家などの建物は、築年数が経過しているケースが少なくありません。
また不動産売却にあたっては、遠方に所在していたり、仕事などの都合で手続きに立ち会えなかったりすることもあるのではないでしょうか。
そのような物件を売却する方法や、注意点を確認していきましょう。

媒介契約の種類

不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

立地に優れているなど、買い手がすぐに見つかりそうな物件は一般媒介契約でも問題ありません。
しかし築年数の経過した物件など、買い手が見つかりにくい物件の場合、不動産会社の手厚いフォローが期待できる専任系の媒介契約を選ぶと良いでしょう。
定期的な活動報告も受けられるため、販売状況を詳しく把握したい方にもおすすめです。

買取とは?

不動産売却の方法には、不動産会社による買取があります。
買い手が不動産会社なので、購入希望者の内覧対応などが不要です。
売却活動に時間をかけたくないときや、相続税の申告期限が迫っておりすぐに現金化したい場合などには、買取を選択してみてはいかがでしょうか。
ただし買取価格は、相場よりも安くなることが多いようです。
そのため少しでも高く売りたい場合や、時間に余裕があるときは仲介による不動産売却を目指すと良いでしょう。

契約不適合責任に注意

不動産売却における注意点に、契約不適合責任が挙げられます。
売主は買主に対して、売買契約書に記載されたとおりの物件を引き渡す義務を負っています。
もし何らかの不具合や欠陥があれば、その内容を売買契約書に記載して、買主へ正しく告知しなければなりません。
告知していない不具合や欠陥が判明すると、損害賠償を請求されるなどのリスクがあります。
そこで不動産売却にあたっては、ホームインスペクションを実施するなどして、物件の状態をしっかりと調査しておくと良いでしょう。
なお不動産会社による買取なら、契約不適合責任は免除されます。
そのため建物の状態や築年数によっては、買取を選択するのもおすすめの方法です。

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まとめ

相続時の不動産売却で知っておきたい、注意点や売却の手順をご紹介しました。
相続人の人数や、財産分与の流れによって気をつけたポイントが変わるため、信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。
私たち「株式会社ミライズ」では、東京、神奈川、埼玉、千葉で価格査定のご依頼を受け付けております。
相続した不動産の売却をご希望の方も、お気軽にご相談ください。

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