住宅ローンが返済不可になるとどうなる?任意売却についても解説!

2022-08-23

住宅ローンが返済不可になるとどうなる?任意売却についても解説!

この記事のハイライト
●住宅ローンが返済不可になりそうな場合は、まず金融機関に相談する
●住宅ローンが返済不可になると、最終的には競売にかけられる
●競売を回避するために任意売却を検討する

マイホームを購入したときはしっかりと資金計画を立てたつもりでも、何らかの事情で住宅ローンの返済が苦しくなったという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅ローンの滞納が続き返済不可になってしまうと、最終的には強制的に競売にかけられ、マイホームを失うことになります。
そのような事態を回避するために、住宅ローンの返済が苦しくなったら早急に対処しましょう。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になったときの対処法や、滞納が続くとどうなるのか、さらに「任意売却」について解説します。
東京や神奈川、埼玉、千葉エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法

住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法

住宅ローンを組むときには、「毎月これぐらいの金額なら返済していける」と、家計とのバランスを考えて返済計画を立てるでしょう。
しかし、住宅ローンは20年、30年と長期間に渡って返済していくものです。
長い返済期間のうちに思いもよらなかったことが起こり、住宅ローンが返済不可になる場合があります。
住宅ローンの返済が苦しくなる理由として、以下のようなことが考えられます。

  • ギリギリの金額で返済計画を立ててしまった
  • 会社の倒産やリストラで収入が激減した
  • 家族が病気になり高額な医療費がかかってしまった
  • 子どもの教育費がかさんでしまった

このようにさまざまな事情で生活が苦しくなり、住宅ローンが返済不可になりそうなときは、早急に対処しなければなりません。
そこでここからは、具体的な対処法についてご説明します。

住宅ローンを滞納していない場合の対処法

まだ住宅ローンを滞納していないけれど、返済していく目途が立たない場合は、以下のような方法で対処しましょう。
金融機関に相談する
住宅ローンの返済が苦しい場合は、金融機関にきちんと事情を説明すれば、毎月の返済金額や期間といった返済条件の緩和を検討してくれる可能性があります。
まずは融資を受けている金融機関に相談し、現状を伝えることが大切です。
金利が低い住宅ローンに借り換える
返済中の住宅ローンの金利が高い場合は、金利が低い住宅ローンに借り換えるのも対処法の一つです。
ただし、借り換えをおこなう際には諸費用がかかります。
また、新しく契約する住宅ローンの審査に通らなければ借り換えることはできません。
保険が適用されるか確認する
住宅ローンを組む際には「団体信用生命保険」に加入するのが一般的です。
「団体信用生命保険」とは、本来、住宅ローンの名義人が死亡した場合に残債が弁済されるというものですが、高度障害も保険適用の対象になる可能性があります。
また、オプションで特定疾病保障を付けて契約する方もいらっしゃるでしょう。
病気やけがが原因で働けなくなり、住宅ローンの返済が難しいという場合は、保険が適用されるかどうかを確認してみましょう。
家を売却する
思い切って家を売却して住宅ローンの返済に充てるのも対処法の一つです。
不動産会社に査定を依頼し、売却金よりも住宅ローンの残債が下回っている「アンダーローン」の状態であれば、問題なく売却できます。
住み慣れた家を離れたくないという場合は、「リースバック」という方法もあります。
リースバックは、不動産会社に家を買い取ってもらい、その不動産会社と賃貸借契約を結んで家賃を支払うことで住み続けられる仕組みになっています。
「生活環境を変えたくない」「周囲に知られたくない」という方におすすすめです。

住宅ローンを滞納している場合の対処法

すでに住宅ローンを滞納していて、家を売却しても完済できない場合は、早急に金融機関に相談して「任意売却」を検討しましょう。
滞納が続くと、家を差し押さえられ、最終的には競売にかけられます。
「任意売却」の具体的な内容はのちほどご説明しますが、競売よりも高値で売れる可能性があり、売主にとってメリットが多い売却方法です。

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住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法を前章でご説明しましたが、では実際に支払えなくなった場合はどうなるのでしょうか。
住宅ローンが返済不可になると、次のような流れで手続きが進み、最終的には競売にかけられます。

金融機関から督促状が届く

住宅ローンの滞納が3か月ほど続くと、金融機関から「督促状」が届きます。
滞納期間が長くなるほど金融機関の対応も厳しくなるため、督促状が届いたらすぐに金融機関に相談してください。

「期限の利益」を喪失する

6か月ほど滞納が続くと、「期限の利益」を喪失することがあります。
「期限の利益」とは、「分割して返済する権利」のことで、この権利を喪失すると残債の一括支払いを求められます。
しかし、住宅ローンを滞納している状態で一括支払いを求められても、不可能なケースがほとんどです。

保証会社が残債を返済する

提示された期日までに一括支払いができない場合は、保証会社が代わりに残債を返済する「代位弁済」がおこなわれます。
この時点で債権者は金融機関から保証会社へと移り、今度は保証会社から一括支払いを求められるのです。

一括支払いができなければ「競売」へと進む

一括支払いができなければ、保証会社が裁判所に申し立てをおこない、競売へと手続きが進みます。
競売は、市場相場の4割から5割ほど安い価格で売却することになり、売却金で完済できなかった残債は一括支払いを求められます。
競売にかけられると、自分の意思とは関係なく強制的に家を売却され、そのあとも多額の借金を抱えることになるのです。

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住宅ローンが返済不可になったときに検討すべき任意売却とは

住宅ローンが返済不可になったときに検討すべき任意売却とは

住宅ローンをすでに滞納している場合は、返済不可になる前に「任意売却」を検討しましょう。
本来、住宅ローンの残債がある不動産を売却するためには、残債を完済して、金融機関が設定した抵当権を抹消しなければなりません。
任意売却とは、売却しても残債を完済できない「オーバーローン」状態の不動産を、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい売却することです。

任意売却のメリット

任意売却には次のようなメリットがあります。

  • 自分の意思で売却できる
  • 市場相場に近い価格での売却が望める
  • 売却するために必要な諸費用を売却金から支払える
  • 引っ越し費用を融通してもらえる可能性がある
  • 残債の分割支払いが可能

このように、金融機関の同意を得られれば、競売よりも多くのメリットが得られるのです。

早く現金化したい場合は「買取」がおすすめ

不動産売却をおこなう際には、売却活動を始めてから決済が完了するまでに3か月から半年程度かかるのが一般的ですが、不動産の状態や立地条件によってはそれ以上かかることも少なくありません。
任意売却の場合、いつまでも売却活動をおこなえるわけではなく、売却の期限が設定されるため、売却が長引くと競売にかけられる恐れがあります。
そこで、住宅ローンが返済不可になった不動産を売却する際は、不動産会社の「買取」がおすすめです。
買取の場合は、買主を探す必要がなく、すぐに現金化できます。
したがって、需要が少なく売却が長引きそうな立地の場合や、早く現金化したいという方は、不動産会社の買取を視野に入れて検討しましょう。

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まとめ

住宅ローンの滞納が続き返済不可になると、最終的には強制的に競売にかけられるため、早急に対処する必要があります。
住宅ローンの残債がある不動産は、任意売却という方法で現金化することができますが、売却活動をおこなってもすぐに買主が見つかるとは限りません。
したがって、少しでも早く生活を立て直すために「買取」をご検討されてはいかがでしょうか。
「株式会社ミライズ」は、積極的に買取をおこなっております。
経験豊富なスタッフがお力になりますので、東京や神奈川、埼玉、千葉エリアで住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。

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